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      可行性分析決定游樂園成敗!

      發布日期:2019-08-06 作者:迪派游樂 點擊:

      可行性分析決定游樂園成敗!



      為什么要做可行性分析?

      因為,一個樂園的建成,從概念定位到可行性分析及策劃、從創意設計到產品定位,從深化設計到施工,都是一個個完全不同的階段。


      而作為前端的可行性分析,其深刻地影響到后期的創意設計、產品定位、開業后的運營乃至于項目后期的盈利與否,從某種程度上來說,可行性分析從一開始就決定了樂園成敗!



      中國的大部分樂園由于各種各樣的原因,形成了上馬快,開發周期短的情況。

      在這種緊湊的進程中,就需要一個有著充分經驗的產品設計方,一套完備的準備工作,而可行性分析就是其中一項重要的前置工作。

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      好的開頭是成功的一半


      問:什么時候開始這項工作?

      答:可行性研究一般在概念規劃之后進行,也就是有了具體的地塊、大致的建設目標、基本的業態概念。在這些前提基礎上對市場進一步分析調查,以引導項目向更合理的方向深化。

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      我們將從可行性分析報告的七大的主要內容來解析這項工作的主要任務,以及它的關鍵性作用。


      01

      了解項目自身的條件

      這一篇章,需要勾勒出項目的微觀環境,對自身的優劣勢有一個系統的認知。

      包含地塊自身的條件(面積大小、形狀、地塊內的)地理位置、周邊是否有重要的自然資源、所在片區的人口密度,周邊的交通情況,以及未來的規劃等等。


      舉幾個例子:

      地塊是否存在明顯的高差,如若填平的土方量太大,要如何化解高差的弊端?

      地塊附近如有山體、湖泊等自然風景,是否可以做一個呼應,又是否有環保要求。

      周邊道路現狀如何,是市郊斷頭路還是四通八達,未來的主要通行干道是哪一條?這些影響著樂園主入口的設置,停車場的位置,以及相應的配套設施。

      公共交通是否發達,是否有    地鐵、公交車站,如果都沒有,那么就需要考慮增設接駁車,停車位等等。而同時,交通不不便利也意味著這將是一個低頻次的消費場所,從而應該增設更加有吸引力的項目來引流。


      對周邊環境的評估,極大的影響到項目合理的投資規模,以及目標定位。

      (下圖僅作示意)

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      02

      了解項目所在地的情況

      尋找可以利用的社會環境資源、并規避掉一些弱點。


      要點包含:所在城市的經濟發展情況相關政策、歷史文化,居民的生活水平消費習慣,乃至于氣候條件。通過更全面的了解項目所在的城市,得出適配的產品。


      例如:

      ①:歷史文化。文化是一個城市的精神所在,說到火鍋會想到重慶,說到熊貓會想到成都,這就是文化的關聯性。對一個城市的文化進行深度挖掘,我們就可以得到一些可以利用的信息,在后期的設計中融入項目中,就可以創造出更獨特又具備地方特質的產品。


      ②:氣候。中國地域遼闊、地形復雜,因此也具有多樣的氣候類型,地區差別明顯。

      比如,有些南方城市的氣候夏季炎熱多雨,一些北方城市有霧霾、風沙等惡劣天氣。這些城市可以優先考慮室內項目,室外的項目要增設遮陽和避雨的設施。


      ③:生活水平。當地的居民平均收入是多少,在什么價位段的娛樂項目是可以接受的,大家更喜歡吃還是玩?


      以上重點信息都將影響到后期設計中要用到的元素、園區建筑形態、以及未來的運營定價。

      (下圖僅作示意)

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      03

      市場趨勢和競品分析

      知己知彼,百戰不殆。


      這個章節主要探討旅游大環境和細分市場的發展現狀及前景,以及區域市場內的競品分析。


      重點:

      ①:旅游大環境,一是在旅游發展政策指導上,有沒有鼓勵發展的業態。二是在全民旅游向全民度假升級的趨勢下,各個城市又呈現出了一定的差異性,有些地區景點分散,行車不便,那么團客比例就會較高,這一點就影響到是否需要加強與旅行社的合作,以及針對團客有意識的增加一些配套設施。


      ②:競品分析,了解區域市場競品分布,業態類型,各自的特色特點,區域市場淘汰和即將新建的是哪些類型。通過此類分析,了解對手有多少實力,本項目是做業內精品還是另辟蹊徑,Z后給予建議。

      (下圖僅作示意)


      04

      可參考案例分析

      好的導師,引向成功之路。


      任何投資都有一定的風險,而一個優秀的參考案例能給大家帶來信心,也能帶來更多的先導性參考。


      參考案例的選擇涉及幾個維度:所在的市等級、項目規模、業態類型、甚至建筑形態,但首先是經營狀況良好


      從優秀的案例中汲取經驗,運營模式、投資重點又或者是設計的亮點元素等進行匯總。有一些是別出心裁的創意成為了賣點,有一些則是利用了地理環境和市場運作。這些都是我們可以學習的地方。


      一個項目的成功既有偶得性,也有它的必然性。領悟其必然性,成功路上便前進了一半。


      (下圖僅作示意)

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      05

      目標市場客群分析

      瞄準目標,箭無虛發。


      確定項目可輻射吸引的人群。

      1)分級圈層:核心圈層、次圈層和外層游客構成,本地外地游客比例,歷史數據參照;

      2)行為習慣:出行方式、隨行人員、停留天數、人均花費、

      3)規模預估:目標客群基數、項目滲透率、預計的接待人數以及年度變化。


      以上分析目的:團體和散客的比例決定車位配比設計;票價設計及其它二消產品設計;投資額調整,以及預期回報。


      (下圖僅作示意)

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      06

      項目定位及業態建議

      設立目標,鋪就羅馬道


      1)主題定位:結合項目的目標市場,發展目標,提出合理的主題定位。目標為區域市場或是全國市場,綜合型旅游目的地還是精品獨立業態等等。


      2)業態建議:例如食住購娛的比例,主題分區、核心設備設施、重要娛樂產品等等。可深化至在主題中加入什么樣的文化內涵,以什么樣的形態展示出來等等。


      該項內容結合方案策劃將更加完善。


      (下圖僅作示意)

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      07

      經濟效益分析

      投資回報估算


      1)客流數:經過前期的分析,我們將給出客流的預測數據,通過不同的測算方法得出合理的接待人次區間。

      2)人均消費:根據業態的設定,設定初始客單價,包含一二次消費,和衍生消費。

      3)成本:結合業內的相關成本經驗值,來得到本項目的各分項的運營成本、以及園區的人工成本、設備維護費、設備更換費。

      4)營收:各分項運營收入、扣除成本的凈收入、扣除稅費的稅后收入。

      5)財校表現:投資回報率、投資回收期。


      通過數字測算讓大家有一個充分的認知,以及對未來項目的投資回報預期。


      (下圖僅作示意)

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      在經過這一系列的分析后,項目的建設背景有了一個清晰的認知,也理清了立項的基礎和未來的方向目標。


      更重要的是,概念規劃中的概念能否實現,以什么條件去支撐它的實現,回答出以上問題了就是本次可行性分析的完成。


      有理有據,有明確的目標和努力的方向,為項目的成功奠定殷實基礎!


      本文網址:http://www.omega-lie.com/news/647.html

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